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民法典頒布五周年系列策劃
學(xué)法時習(xí)之｜樓上漏水樓下遭殃 房東與租客誰賠償？
薄晨棣
《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“民法典”）被譽(yù)為“社會生活的百科全書”。結(jié)婚、離婚、合同簽訂、投資買賣......民法典為民事主體全領(lǐng)域活動編織了保護(hù)網(wǎng)。在民法典頒布五周年之際，人民網(wǎng)梳理了與百姓生活密切相關(guān)的典型案例，以饗讀者。本篇聚焦侵權(quán)責(zé)任劃分問題。
基本案情
趙某和于某是某小區(qū)業(yè)主。趙某房屋位于于某房屋樓下，于某將該房屋出租給宋某。春節(jié)期間，宋某返鄉(xiāng)過年，房屋鎖閉無人管理。2023年1月，趙某被物業(yè)告知樓上于某家房屋漏水，造成自己家房屋被淹，房屋屋頂、墻壁及家具不同程度受損，被褥被水浸泡無法使用。趙某遂將于某、宋某訴至法院，要求二人賠償裝修受損修復(fù)賠償款、房屋租賃費(fèi)、空置費(fèi)等。
于某表示其對房屋使用期間的狀況并不了解，且其與宋某的合同明確約定，在房屋出租期間導(dǎo)致的損害應(yīng)當(dāng)由租戶承擔(dān)責(zé)任，本次漏水是宋某未及時斷水造成的。宋某則稱，其承租房屋的壁掛爐已達(dá)到國標(biāo)報廢年限，于某作為房東應(yīng)當(dāng)保證房屋能正常使用，但房東只維修不更換，因此應(yīng)由于某承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
經(jīng)趙某申請，法院委托鑒定公司對趙某房屋因漏水導(dǎo)致裝修受損需要修復(fù)部分的修復(fù)方案和修復(fù)造價進(jìn)行了鑒定。經(jīng)鑒定，工程造價為27264元。
北京市昌平區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案是由趙某房屋漏水引起的損害賠償，根據(jù)雙方當(dāng)事人陳述，造成趙某房屋漏水的原因是于某房屋壁掛爐管道爆裂。于某作為房屋使用權(quán)人，其應(yīng)當(dāng)保障房屋屋內(nèi)設(shè)施的安全性和可使用性；宋某作為漏水發(fā)生時該房屋的使用人，對于屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備有妥善使用的義務(wù)。
從本案查明的情況而言，于某房屋內(nèi)壁掛爐使用年限較久，已達(dá)到報廢年限，且在本次漏水事故發(fā)生前經(jīng)過多次維修，該壁掛爐本身存在損壞的風(fēng)險，因此于某對漏水事故的發(fā)生應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，法院酌情確定其承擔(dān)70%的責(zé)任；而事故發(fā)生時，宋某未關(guān)水關(guān)電，其對漏水事故的發(fā)生亦應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任，法院酌情確定其承擔(dān)30%的責(zé)任。最終法院判決于某賠償趙某房屋維修費(fèi)、鑒定費(fèi)、房屋空置損失等共計44564.8元，宋某賠償趙某19099.2元。
法條鏈接
民法典第一千一百六十五條規(guī)定：行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。依照法律規(guī)定推定行為人有過錯，其不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
民法典第一千一百七十二條規(guī)定：二人以上分別實施侵權(quán)行為造成同一損害，能夠確定責(zé)任大小的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；難以確定責(zé)任大小的，平均承擔(dān)責(zé)任。
以案說法
近年來，因房屋漏水引發(fā)的糾紛時有發(fā)生。法官提示，房東和租戶均有責(zé)任履行合理的注意義務(wù)。房東作為房屋的所有權(quán)人，對房屋的各項設(shè)施設(shè)備負(fù)有安全保障以及及時修繕義務(wù)，若房東未全面履行前述義務(wù)，則房東應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。出租房屋前，房東應(yīng)對房屋及其附屬物品、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維修，對于存在安全隱患的設(shè)施及時更換。此外，在簽訂租房合同時，對“承租人過錯”的情形進(jìn)行列舉釋明，避免雙方后期履行合同過程中出現(xiàn)爭議和矛盾。
租戶作為房屋的實際使用人，應(yīng)當(dāng)對房屋盡到妥善保管和使用的義務(wù)，租戶一旦發(fā)現(xiàn)該房屋及其附屬物品、設(shè)施設(shè)備因自然屬性或合理使用等非其原因而導(dǎo)致的損毀，也應(yīng)當(dāng)及時通知房東修復(fù)。若因自己不當(dāng)使用房屋造成房屋受損或鄰居產(chǎn)生損失的，則租客也應(yīng)在其過錯范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
此外，法官提示，當(dāng)發(fā)現(xiàn)房屋漏水時，業(yè)主應(yīng)第一時間采用照相、錄像等方式留存證據(jù)，并及時聯(lián)系物業(yè)公司和相關(guān)業(yè)主查看漏水部位，避免損失進(jìn)一步擴(kuò)大。對維修記錄和相關(guān)費(fèi)用單據(jù)予以保存，必要時可以申請專業(yè)機(jī)構(gòu)對漏水原因進(jìn)行鑒定，以維護(hù)自身合法權(quán)益。
（綜合北京市昌平區(qū)人民法院整理）
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