1、交易后無法確權：即使完成付款和交房，限售房無法辦理《不動產權證》，無法對抗原業主債務糾紛或拆遷補償主張，實質形成“永久限售”。
2、舊改不確定性：納入城市更新范圍的小產權房，原業主可能單方毀約，導致買方喪失補償權益。
3、強制執行風險：法院不受理限售房買賣糾紛，但可因原業主債務問題查封房產，買方權益無法保障。
4、政策風險：政策變化可能導致交易無效或受限，例如深圳自2010年起明確禁止小產權房交易，2021年進一步要求中介機構、公證機構不得參與相關業務。
5、市場波動風險：限售期內解除合同需滿足《民法典》規定，法律風險較高。
6、債務糾紛風險：限售房可能涉及原業主的債務問題，法院可以因債務問題查封房產，買方權益無法保障。
7、法律糾紛風險：限售房交易過程中可能涉及復雜的法律問題，如產權瑕疵、合同糾紛等，需要專業律師進行咨詢和處理。
限售房可以抵押貸款嗎?
限售房是否可以抵押貸款取決于房產類型、當地政策及金融機構的具體規定。以下是關鍵要點：
1、限價商品房(兩限房)的特殊性
限價商品房在限售期內不能直接抵押貸款。根據政策規定，這類房產需滿五年并轉為商品房后，方可辦理抵押貸款。
2、購買時雖可申請按揭貸款，但抵押貸款需待產權限制解除。
普通限售房產的抵押可行性
理論上允許抵押：限售房產的所有權歸屬清晰，法律上不禁止抵押。
實際操作受限：多數銀行因風險控制(如抵押物變現困難)拒絕受理限售期房產的抵押申請。
例外情況：部分商業銀行接受限售房產抵押，例如杭州的某些商業銀行可辦理，但國有銀行通常不參與此類業務。
3、地區政策差異
不同城市對限售和抵押的聯動政策不同。例如：
杭州：限售房產抵押需結合金融機構風險評估，部分銀行允許但可能附加條件。
合肥：多數銀行不接受限售房抵押，少數機構可能例外。
4、風險與注意事項
抵押登記問題：即使銀行接受抵押，需確保房產證可辦理他項權證登記，否則無法放款。
貸款用途限制：抵押貸款通常要求用于合規用途(如企業經營)，需提供相關證明。
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