“豪華大平層，只賣周邊住宅價格的零頭?！苯?，在部分社交平臺中，這類廣告推送不時出現(xiàn)。

記者實地探訪發(fā)現(xiàn)，在一線城市的核心地段，開始出現(xiàn)單價“5字頭”的頂豪級大平層，以一線江景、意式輕奢裝修、國際一線品牌配置為賣點，價格卻僅為同區(qū)域住宅豪宅的三分之一甚至四分之一。

這類“商辦屬性”的類住宅產(chǎn)品通過整層改造、分割散售的方式重返市場，以價差優(yōu)勢吸引自住需求買家。然而，高昂的商用水電物業(yè)費、交易稅費及土地年限縮水等問題凸顯。

有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，這類產(chǎn)品的自住性價比和租金回報率均十分突出，但政策風(fēng)險與資產(chǎn)保值仍存一定隱憂，購買前需要進(jìn)行權(quán)衡。

打了三折的豪華“大平層”

近幾年，上海的豪宅市場走出了獨立行情，去年開盤的翠湖天地六期，其備案均價達(dá)到21萬元/平方米，當(dāng)天清盤；今年綠城潮鳴東方以19.5萬元/平方米的價格入市，也是開盤即“日光”。

在這樣的行情下，市面上出現(xiàn)了一種特殊的產(chǎn)品，它們擁有絕對核心的地段、有“所見即所得”的豪華裝修、現(xiàn)房銷售，兩三百平方米的大平層，卻只賣那些知名豪宅項目一半的價格，甚至更低。

這類“低價頂奢大平層”產(chǎn)品的廣告在社交媒體上越來越多，有項目甚至打出了“只有周邊住宅項目價格零頭”的口號。近期，第一財經(jīng)記者實地探訪了數(shù)個此類產(chǎn)品。

在黃浦區(qū)一線沿江核心位置，記者來到了一處寫字樓。該寫字樓年代較久，目前功能混雜，有些樓層是辦公用途，也有些樓層用作了快捷酒店。在幾位工作人員的帶領(lǐng)下，記者進(jìn)入了寫字樓的中間樓層，電梯門一開，門廳裝修令人眼前一亮——大理石鋪設(shè)的地面和墻面展現(xiàn)出奢華感，與其他樓層形成了鮮明對比。兩位身著售樓處制服的女士迎了上來，讓來訪者全都穿上鞋套。

“這就是我們的項目了，只有一層，共四套房。”該項目的銷售人員介紹道。

隨后，身著襯衫西服的銷售人員帶著意向客戶們參觀了在售產(chǎn)品。這里有尺度開闊的大橫廳，透過四玻兩腔的落地窗，能看到一線黃浦江景色；室內(nèi)設(shè)計邀請了著名設(shè)計師幾番修改，全屋為意式輕奢風(fēng)格，衛(wèi)浴、廚房、中央空調(diào)和地暖都是一線國際大牌。

在參觀完后，銷售人員強調(diào)了該產(chǎn)品與周邊其他大平層住宅的不同之處：一是現(xiàn)房銷售，所見即所得，室內(nèi)所有的豪華裝修均為交付標(biāo)準(zhǔn)；二是每平方米單價僅為周邊其他幾個項目的三分之一甚至四分之一。

具體價格差距達(dá)到多大？這套面積接近260平方米的大平層，總報價僅為1500多萬元，單價約5.7萬元/平方米。

而附近的豪宅樓盤，如綠城黃浦灣、華潤外灘九里、綠地海珀外灘的二手房成交單價區(qū)間在17萬-23萬/平方米。

“單價5字頭，你能想象可以在上海買豪宅嗎？還是一線黃浦江江景！說實話，單價5字頭買住宅都已經(jīng)買到外環(huán)外了！”銷售人員說道。

當(dāng)然，對于這類產(chǎn)品的屬性，銷售人員也沒有避諱，直接對意向客戶表示：“這是商辦屬性，商水、商電、商業(yè)物業(yè)費，距離土地產(chǎn)權(quán)到期還有20多年?！?/p>

“類住宅”靠價差攫取紅利

自從2017年上海宣布清理整頓商辦項目、停止審批公寓式辦公項目，商辦屬性的“類住宅”項目在上海樓市中已經(jīng)長期被邊緣化了。

回顧多年前的樓市，直到2016年，商辦屬性的公寓都是炙手可熱的一類樓市產(chǎn)品，不但區(qū)位突出、價格相對低廉，還不限購、限售，是很多購房者的買房首選。但是，不按規(guī)劃的建筑物使用性質(zhì)來建設(shè)、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)等市場行為，也帶來了社會治理隱患。

2017年5月，上海市發(fā)布《關(guān)于開展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見》，宣布遏制并懲處商業(yè)辦公項目開發(fā)建設(shè)過程中違法行為，成立商業(yè)辦公項目清理整頓工作推進(jìn)小組，停止審批公寓式辦公項目，加強商業(yè)辦公用地的控詳規(guī)劃管理，加強業(yè)態(tài)引導(dǎo)和管控，在商業(yè)辦公用途土地出讓合同中，明確不得建設(shè)公寓式辦公項目。

在上海之后，北京、天津、深圳、廈門等16個核心城市相繼發(fā)布政策禁止“商改住”，不得擅自將商服用地改變?yōu)榫幼∮猛局饾u成為基本原則。

不過，隨著樓市環(huán)境變化，這種“類住宅”商業(yè)公寓產(chǎn)品正在“卷土重來”。

近期，一名專做商住類公寓生意的中介給記者發(fā)來一份清單，其中就包括了浦東陸家嘴、虹口、靜安、黃浦、長寧等多個核心區(qū)域的商辦公寓項目，價格只有區(qū)域內(nèi)住宅項目的一半左右，這些項目多數(shù)都是現(xiàn)房銷售，帶精裝修，部分項目還通了民用燃?xì)狻?/p>

這類公寓的交易是否被政策所允許？對于記者的疑惑，上述黃浦某公寓項目的銷售人員表示，其所在的公司專門接手這一類商辦改公寓的項目，已經(jīng)操盤多年，打造過不少項目。

“之前的規(guī)定，對于一手交易的商辦項目和要求自持的商業(yè)項目來說，比較嚴(yán)格；但是在商辦的二手市場，有很多散售的情況，相對來說就沒那么嚴(yán)格了?！痹撊耸糠Q，其公司會在商辦市場選擇合適的標(biāo)的，以較低的價格拿下核心地段的整層散售寫字樓，再聘請設(shè)計師對整層寫字樓進(jìn)行重新分配布局，分割為數(shù)個大平層公寓，裝修后入市，賺取其中的差價。

相對于核心區(qū)域住宅，核心片區(qū)的寫字樓單價要低得多，以黃浦為例，部分新建超甲級寫字樓單價仍超過10萬，但是許多2005年前建造的樓齡超過20年的商辦項目，目前公開的散售價格僅在5萬/平方米-8萬/平方米的區(qū)間內(nèi)。而部分寫字樓項目的法拍價格甚至還要更低，這就讓一些地產(chǎn)商看到了價格差中可以逐利的空間。

另一名從事商辦公寓銷售的業(yè)內(nèi)人士則對記者表示，多年前上海出臺政策整頓公寓市場，針對的是非法和不合規(guī)的違建，不過公寓市場比較復(fù)雜，有很多存量項目，也難以“一刀切”，現(xiàn)在銷售的各類項目都是需要通過消防檢查和房屋結(jié)構(gòu)檢查才能對外銷售的，也是官方網(wǎng)簽。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦告訴第一財經(jīng)：“這種類型的商辦公寓產(chǎn)品，現(xiàn)在在市場上挺普遍的，多數(shù)都是核心區(qū)域的大平層，兩三百平米，被稱為‘行政公館’類產(chǎn)品，之所以都是大面積的戶型，就是因為商辦類項目往往有整層出售、整層出租的要求，對最小出售面積有一定要求，所以這類大平層產(chǎn)品算是‘踩著線’過了?！?/p>

自住價值與政策風(fēng)險并存

這一類隱藏在寫字樓里的“行政公館”大平層，都是誰在買？

在記者實地探訪的一個項目中，銷售人員稱，該項目已經(jīng)賣出去數(shù)套，購買者多為自住而非投資。“我們的客戶大多都是對居住要求比較高的人，喜歡核心的地段，比如一出門就能吹吹黃浦江的江風(fēng)，回到家面積又寬敞，他們不太在乎學(xué)區(qū)，有些年輕夫婦沒有孩子，或者打算讓孩子去讀國際學(xué)校。”該銷售稱。

另一個徐匯區(qū)項目的銷售人員則表示，有部分大平層賣給了當(dāng)?shù)氐睦夏耆??！八麄兡昙o(jì)大了，不想離開這個熟悉的地段，又想改善一下養(yǎng)老的居住環(huán)境，這種大平層其實是一個很好的選擇?！?/p>

不過，雖然價格只有住宅類大平層的一半甚至更低，這種商辦公寓實際上并不好賣。一名銷售人員對記者坦承：“我賣了好多年這種產(chǎn)品了，幾乎年年都在降價，幾年前單價還有9萬、10萬的地段，現(xiàn)在只能賣六七萬了。早幾年買了這類產(chǎn)品的客戶，只論資產(chǎn)保值的話確實不行?！?/p>

跟真正的住宅相比，這些商辦公寓的缺點也顯而易見，其商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)費就高達(dá)十幾元一平方米，但是小區(qū)配套與周邊環(huán)境和真正的豪宅小區(qū)差了一大截。此外，商辦性質(zhì)類資產(chǎn)在轉(zhuǎn)手交易時，稅費也高于普通住宅。

“僅從自住角度來看，這類產(chǎn)品還真的不錯，地段好、面積大，居住的舒適度不亞于住宅類大平層。從投資的角度來看，這類公寓適合購買后用于出租，由于買入價比較低，它的租金回報率普遍都在3%以上，而住宅的租金回報率則普遍達(dá)不到3%?！北R文曦表示。

不過，盧文曦也提醒稱，購買這類公寓仍需關(guān)注政策風(fēng)險?！叭绻I來自住，基本是沒有風(fēng)險的，但若嚴(yán)格按照當(dāng)初的政策要求，在打算轉(zhuǎn)手交易時就會比較麻煩。”

從全國范圍來看，曾經(jīng)被嚴(yán)格禁止的“商改住”，在房地產(chǎn)去庫存的背景下，限制政策已在個別地市有所松動。去年海南省萬寧市政府辦公室印發(fā)《促進(jìn)商業(yè)辦公類商品房去庫存工作方案》，稱在設(shè)置前提條件的情況下，允許商辦類商品房參照住宅管理，購買此類商品房可享受購買住宅的同等待遇，用水、用電、用氣等與住宅同等收費標(biāo)準(zhǔn)等。長沙市自然資源和規(guī)劃局、長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于支持公寓等類住宅商品房調(diào)整為住宅有關(guān)事項的通知》，支持部分開發(fā)、去化存在困難的公寓經(jīng)論證可行后可依規(guī)調(diào)整為住宅。

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