1、通知抵押權(quán)人：在出售房屋前，抵押人必須通知抵押權(quán)人(即貸款銀行)，并獲得其同意。這是確保房屋轉(zhuǎn)讓合法有效的關(guān)鍵步驟。
2、清償債務(wù)或提存：如果抵押權(quán)人認(rèn)為房屋轉(zhuǎn)讓可能損害其利益，抵押人需要將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款用于提前清償債務(wù)或者提存。這可以保障抵押權(quán)人的權(quán)益，同時(shí)確保房屋轉(zhuǎn)讓的順利進(jìn)行。
3、辦理過戶手續(xù)：在滿足上述條件后，抵押人可以辦理房屋的過戶手續(xù)。過戶手續(xù)的完成標(biāo)志著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，此時(shí)，新的房主將承擔(dān)房屋的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)。
房貸逾期會(huì)造成哪些影響?
1、個(gè)人征信受損。
不良記錄產(chǎn)生：一旦房貸逾期，無論是商業(yè)貸款還是公積金貸款，銀行都會(huì)記錄逾期還款情況。若銀行嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定，即使逾期一天，也會(huì)將逾期信息上報(bào)至央行征信系統(tǒng)。此記錄將對今后申請信用卡、貸款等金融業(yè)務(wù)產(chǎn)生嚴(yán)重影響，可能導(dǎo)致貸款額度降低或拒貸。
信用評估下降：征信系統(tǒng)中的不良記錄將長期存在，影響個(gè)人信用評估，進(jìn)而在租房、求職、商業(yè)合作等方面可能遭受不利待遇。
2、經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重。
罰息與滯納金：房貸逾期后，銀行將按照合同約定收取罰息，罰息力度通常在原貸款利率基礎(chǔ)上加收30%至50%。若逾期超過一定期限(如7天)，銀行還將一并收取滯納金，進(jìn)一步增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
訴訟費(fèi)用與律師費(fèi)：若銀行多次催收無果，可能會(huì)通過法律途徑追討欠款。此時(shí)，借款人需承擔(dān)訴訟費(fèi)用、律師費(fèi)等額外支出。
3、財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)增加。
抵押財(cái)產(chǎn)被查封：房貸合同中通常設(shè)有違約條款，若連續(xù)或累計(jì)逾期達(dá)到一定次數(shù)(如連續(xù)3次或累計(jì)6次)，銀行有權(quán)要求借款人一次性償還所有貸款本息。若借款人無法償還，銀行將依據(jù)借款合同和擔(dān)保合同提起訴訟，申請財(cái)產(chǎn)保全措施，如凍結(jié)銀行賬戶、查封抵押財(cái)產(chǎn)等。
房產(chǎn)被拍賣：若法院判決后借款人仍不履行還款義務(wù)，銀行有權(quán)申請將抵押房產(chǎn)拍賣以償還貸款本息。拍賣所得價(jià)款首先用于償還銀行本金、利息及相關(guān)費(fèi)用，剩余部分才退還借款人。若房產(chǎn)為借款人唯一住房且因非惡意原因無法還貸，銀行在特定情況下可能不會(huì)采取拍賣措施，但欠款仍需償還。
4、法律責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。
若借款人有能力執(zhí)行而拒不執(zhí)行法院的判決、裁定，情節(jié)嚴(yán)重的可能構(gòu)成拒不執(zhí)行判決、裁定罪。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，此類行為將受到三年以下有期徒刑、拘役或者罰金的處罰。情節(jié)特別嚴(yán)重的，還將面臨更嚴(yán)厲的刑罰。
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